购房者交了钱开发商不能履约，该如何维权？

首付交了，正式合同还没签

据海秀天成小区购房者翁先生介绍，2016年，他看中海秀天成小区的房子并决定购房，开发商要求提交6000元“选房费”，表示交钱就可以享受8.8折购房优惠。交完“选房费”后，翁先生紧接着被要求交2万元的定金，随后于2016年8月6日签订认购协议书，同时按折后价8000多元/平方米价格交了24万余元首付。

记者在翁先生当时签订的认购协议书上看到，约定签署正式《商品房买卖合同》时间由开发商定期通知购房者，但未明确具体时间。“当时售楼方口头答应2个月内签正式合同，并于2017年12月份交房，我们也没想太多。”翁先生说。

谁知这以后，一直都没有接到开发商签订正式购房合同的通知。翁先生与多位业主屡次要求开发商给说法，开发商总表示“再等等”。由于不放心，有业主去房管局查看，才知道2016年10月份开发商被起诉，法院对海秀天成小区的房产进行了查封。

“仅仅在我们签订认购协议书后两个月就被查封，我们觉得被欺骗了。拖到现在没有着落，房子拿不到，钱也没有退。”另一位购房者王先生说，许多购房者有同样遭遇，有的还签了正式的购房合同，开发商也交不了房。住建、派出所等部门协调也没有结果。

开发商称股东被起诉

对此，海秀天成项目开发商海南誉鑫房地产开发有限公司大股东白先生称，公司有股东存在债务纠纷，被起诉后，法院判决将项目房产进行查封。

“目前，房产还未能解封，无法给购房者签正式购房合同和交房。”当被问及是否对购房者隐瞒了债务和被查封情况以及将如何处理该问题时，白先生称只能等法院判决，没有其他办法。

记者从翁先生提供的一份购房者要求法院解封房产的起诉书中看到，业主认为已提交购房款，房产应属于业主，法院不应封房子。对此，法院回复称，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记发生效力，由于被封房产所有权人仍属海南誉鑫房地产公司，遂驳回业主异议。

损失谁来承担？

那么，交了钱，无法签正式合同，又拿不到房子，购房者遇到这种情况该如何维权？业主翁先生与王先生等人表示，交给开发商近30万元，如果只拿回本金，相当于空置2年还没利息。如今房价涨了不少，这些损失谁来承担？

海南海大平正律师事务所律师陈其帅表示，一方面，购房者目前只交了首付款及签订认购协议书，只是“预约合同”而非正式合同，是否能够参照正式购房合同要求开发商继续履行，还要根据认购协议书的内容，依据最高人民法院有关司法解释进行判断；另一方面，即便最终法院认定可以参照正式合同要求开发商履约，也存在合同履行不能的问题。即由于开发商目前存在债务纠纷，项目未经验收合格，交房遥遥无期，房产被查封，不可能办理过户。且购房者未付全款，房产无法完成过户和交付使用。

“因此，购房者或者要求开发商继续履行合同，或者要求解除合同，退还房款，并要求开发商赔偿损失。鉴于合同存在履行不能的情况，要求开发商继续履行合同风险较大，建议购房者考虑要求开发商退还购房款，并要求开发商赔偿相关损失。”陈其帅说。

海口市住建局有关人员也建议购房者起诉开发商进行维权，并提醒购房者在购房时需仔细查阅相关合同和协议，并确认开发商所建项目是否具备了预售等资格，不要盲目付款签协议。

             （编辑：红研）