温州住房土地使用权到期国土部:自动续期不收费

23日上午从国土资源部获悉，针对少数住房土地使用权到期问题，国土部提出了过渡性解决办法:居民不需要提出申请，将自动续期;续期也不收费;此类房屋交易时，将正常办理相关手续。对此，有业内人士表示，虽然本次采取了续期未收费的办法，但到期后补缴一定象征性补偿完成续期，仍是未来主要趋势。

主要针对温州房屋产权到期事件

国土部昨日上午发布《妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题办法》，明确表示，针对居民住房的国有建设用地使用权到期问题，在地方相关"法律安排"明确之前，将采取"两不一正常"的过渡性办法处理。

具体而言，房屋所有人不需要提出续期申请，市县国土资源主管部门办理续期也不收取费用。同时，此类房屋在发生交易时，也将正常办理房地产交易和不动产登记手续。涉及"土地使用期限"的，仍填写该住宅建设用地使用权的原始日期和到期日期，并注明"根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函(2016)1712号)办理相关手续。"

南都记者了解到，上述办法的出台，主要是针对温州房屋20年土地使用权到期事件。浙江温州主城区横河北新村、水心、上陡门等社区，部分居民房屋的20年期限土地使用证从去年开始陆续到期。温州市主城区20年期限土地使用证到2017年底到期有600多宗，而到2019年底到期的将有1700多宗。续期或将按房产价格三分之一缴费，从而引发轩然大波。

对此，国土部昨日也表示，上述"两不一正常"的处理方式仅为过渡性办法，主要考虑是便民、利民，在相关法律安排出台前，将由地方政府根据本地实际，先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题，维护群众利益，解决行政管理部门在房地产交易和不动产登记等工作中遇到的难题。

国土资源部副部长王广华表示，之所以是过渡性办法，一方面是温州这次出现的问题牵扯面小，只涉及少量住房，属于改革初期先行先试造成的个别情况，有其特殊性;另一方面，相关法律安排尚未出台，地方行政管理部门先按特办法操作，待相关法律安排出台后再与之做好衔接，就是"两不一正常"一定不能给下一步相关部门作出法律安排不一致或者设置障碍。

处理办法弥补了法律"空当"

不到一个月前的11月27日，我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，但其中并未明确说明房屋产权或土地使用权到期后是否收费等问题，只是提出将"研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排"。而国土部昨日发布的处理办法，正是弥补了法律出台前的空当。

那么，未来涉及普遍的大量70年住宅土地使用权期间届满的续期问题又该如何处理?对此，国土部表示，将继续加强调查研究，在相关工作中积极建言献策。

过渡办法是"定心丸"

"温州的过渡性办法是免费，这是因为相关法律安排尚未出台，但未来相关法律安排出台后，过渡性政策势必要衔接到正式办法"，中国房地产协会会长顾云昌在接受南都记者采访时表示，尽管温州"两不一正常"的过渡性办法并不能等同于房屋70年土地使用权到期后处置办法，但是仍然向市场、民众传递了一个积极信号。

过渡办法是政府继续给民众吃"定心丸"。顾云昌表示，在房地产市场特别是二手房市场交易中，非常重视楼龄以及使用期限到期等因素，过渡性办法给出了先例，这将形成良好稳定的市场预期。某种程度上说，甚至可以视为利好房地产市场平稳健康发展。

"主要是为了稳定市场预期，防范近期部分房屋交易因此类事件而受干扰，体现的是相关政府机构的便民管理导向，也使得近期各类购房者的顾虑减少。"易居智库研究院研究总监严跃进亦对南都记者称。

在严跃进看来，此类土地使用年限为20年是带有历史属性的，是当时历史遗留下来的一些问题。另外也说明土地市场当时的各地规定并不统一，后续要利用不动产登记制度推进等政策环境实现此类做法的统一，进而能够有一个较好的口径。

业内人士:应补缴象征性补偿再续

尽管温州住宅用地使用权到期续期对房地产市场来说是一个利好，有利于保护居民的私有财产。但不少市场人士均表示，其他住宅土地是否也能够无偿到期续期并不明确。

同策咨询研究部总监张宏伟对南都记者表示，到期补缴一定出纳金差价或土地增值的差价等象征性补偿，从而完成续期，可能是市场走向的一个趋势。

"整体看，正常年限的土地，也就是50-70年年限的土地，未来缴纳一定的费用续期是趋势，所以这种缴纳是按照税费形式还是续期形式会影响未来房地产市场的走势。"中原地产首席分析师张大伟分析认为，比较合理的续期方式应该是自动续期，但有一定的土地出让金或税费的补充，不可能无偿续期。

"补充的费用应该不会太高"，张大伟也表示，续期之后还需要面临其他问题的配套，例如地上建筑物的拆改等。

1988年《宪法》修改之后，我国开始正式实行国有土地有偿有期限使用制度，其中居住用地出让最高年限为70年，工业用地与综合用地的产权年限为50年，商业是40年，工业是30年。至今，大部分居住用地、商住用地仍约有20-40年到期。由此来看，相关政策并不急着出台。

严跃进认为，关于缴纳多少比例的土地出让金，以及在什么情况下缴纳这些问题，目前还在立法层面，同时也是一个不断论证和否定的过程。这个过程估计至少需要3年以上的时间，相关政策制定不求快，但要求科学论证对相关权利人的影响关系。后续此类问题解决以后，相关的补充内容也会积极加入。

"从这些做法看，此前是各地根据实际情况来制定的，本身也没有太多的问题，尤其是一些房价上涨过快的城市，补地价的做法更容易被接受。"严跃进称。

1988年《宪法》修改之后，我国开始正式实行国有土地有偿有期限使用制度，其中居住用地出让最高年限为70年，工业用地与综合用地的产权年限为50年，商业是40年，工业是30年。实践中，由于部分居住用地出让年限较短，目前出现了出让年限已经届满或者即将届满的情况。然而，一些地方因为特殊政策和历史遗留问题，还是存在居住用地产权低于70年的情况，温州的20年产权的房子，更是其中的极端情况。

1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用写字楼，土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。

2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对这一"历史遗留问题"作了详细规定，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付，到期不办理续期或申请未获准，则原有土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。

2016年4月，有媒体爆出温州出现20年住宅用地使用权年限到期，居民要花几十万元"延期"的新闻，引发网友吐槽，温州市国土局在第一时间回应:"收取几十万元出让金才能续期"是对信息的误读。这一争议主要是由于相关法律空白导致的:我国物权法规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，但"自动续期"该如何续，尚未有实施细则出台，导致温州市国土局无法可依、无章可循，也无法为这些居民办理相关续期手续。

政策与观点

房屋所有人不需要提出续期申请，市县国土资源主管部门办理续期也不收取费用。同时，此类房屋在发生交易时，也将正常办理房地产交易和不动产登记手续。

---国土部《妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题办法》

之所以是过渡性办法，一方面是温州这次出现的问题牵扯面小，只涉及少量住房，属于改革初期先行先试造成的个别情况，有其特殊性;另一方面，相关法律安排尚未出台，地方行政管理部门先按此办法操作，待相关法律安排出台后再与之做好衔接，就是"两不一正常"一定不能给下一步相关部门作出法律安排不一致或者设置障碍。

--- 国土资源部副部长王广华表示

过渡办法是政府继续给民众吃"定心丸"。

--- 中国房地产协会会长顾云昌

整体看，正常年限的土地，也就是50-70年年限的土地，未来缴纳一定的费用续期是趋势，所以这种缴纳是按照税费形式还是续期形式会影响未来房地产市场的走势。

--- 中原地产首席分析师张大伟

                （编辑：宇强）